2021-05-20 第204回国会 参議院 国土交通委員会 第17号
その業者さん、住宅のサブリースの会社だというふうに私も認知をしておりますので、今後の推移というのをしっかりと見守ってまいりたいと思っております。 続いて、賃貸住宅における家具の転倒防止措置の促進について、三月三十一日付けで事務連絡を出していただきました。ありがとうございます。
その業者さん、住宅のサブリースの会社だというふうに私も認知をしておりますので、今後の推移というのをしっかりと見守ってまいりたいと思っております。 続いて、賃貸住宅における家具の転倒防止措置の促進について、三月三十一日付けで事務連絡を出していただきました。ありがとうございます。
この事業の用地の契約につきまして、Ｊ―ＳＰＣは直接関与はしておりませんが、現地ミャンマー企業が政府の一員である国防省と土地リース契約を結び、土地の利用権を得た上で、その現地企業から当該現地事業会社がサブリースを受けるという契約になっております。 現状を確認はしておりますが、土地の支払いにつきまして、政府内部で適切に管理されていたと承知しております。
具体的に言いますと、これは補助金に関する手続ですから、サブリースの内容に関するオーナーの理解を再確認するために、補助申請時にも、家賃の支払いや変更に関すること、あるいは契約の更新や解除に関することなどの法令上の重要事項説明をオーナーがしっかりと受けたという旨を確認するということにしております。
個別の融資の妥当性については、これはなかなか申し上げることを控えさせていただきたいと思いますが、サ高住の運営を取り巻く経営環境の変化等を踏まえまして、住宅金融支援機構におきまして、適時適切に審査内容の見直し、これを行っておりますが、サブリース事業者の必要な資力とか介護職員の確保状況の確認、こういったことについて強化しながらやっていこうと考えております。
委員会におきましては、サブリースに係るリスク説明の在り方、誇大広告等の判断基準、サブリースに関する相談体制等について質疑が行われましたが、その詳細は会議録によって御承知願います。 質疑を終局し、採決の結果、本法律案は全会一致をもって原案どおり可決すべきものと決定いたしました。 なお、本法律案に対し附帯決議が付されております。 以上、御報告申し上げます。
アパート等のオーナーから事業者が部屋を一括で借り上げ転貸するサブリースに関しましては、賃料減額などのトラブルが発生しております。 この点、サブリースにおける貸主が消費者に当たるかという点がまず問題となりますが、消費者契約法における消費者とは、事業者として又は事業のために契約当事者となる場合を除く個人を指し、事業とは、一定の目的を持ってなされる同種行為の反復継続的遂行をいいます。
それから、お話ございましたように、オーナーがサブリース業者に、転貸目的でまず賃貸住宅を管理して、そしてその管理業務の実施をサブリース業者に委託する、これはサブリース方式。大きく分けるとこの三つございます。
○伊藤孝江君 次に、サブリースの関係でお伺いをいたします。 先ほど来、サブリースの契約についての質問も出ておりましたけれども、特に通常の賃貸住宅の管理以上にサブリースの場合は業者の悪質さや事業を実施する能力に関して問題が指摘をされて、悪質な業者が善良なオーナーをだましているというような構図で描かれることも多いのかなと思います。
しかしながら、賃貸住宅の管理をめぐり、オーナーが管理業務の具体的な実施状況を把握できないこと等に起因する事業者とオーナーとの間のトラブルが増加しているほか、第三者への転貸を行う事業者に住宅を貸し出すことで賃貸住宅経営そのものを事業者に一任できるサブリース方式において、家賃保証等の契約条件をオーナーに誤認させて賃貸借契約を締結する悪質事業者によるトラブルが社会問題化しているところです。
本案は、良好な居住環境を備えた賃貸住宅の安定的な確保を図るため、賃貸住宅管理業を営む者に係る登録制度を設けるとともに、賃貸住宅のオーナーとサブリース業者が締結する特定賃貸借契約の適正化のための措置等を講じようとするものであります。
サブリース事業をめぐりましては、御指摘ございましたスマートデイズ社の投資用シェアハウス、かぼちゃの馬車のほかにも、家賃減額リスク、経営に関するリスク、これを説明せず勧誘が行われることによりまして、多くのオーナーが被害を受け、訴訟に発展する事案が発生しているものというふうに認識してございます。
○井上（英）委員 サブリース事業者の誇大広告とか、先ほどもあった勧誘者の不当勧誘に規定を設けられても、規定の遵守がされなければやはりサブリースの適正化というのは期待できないというふうに考えますので、サブリース事業者に対する義務づけについて、どのように実効性というか担保、実効性を確保していくのか、お聞かせいただけますでしょうか。
次に、今回、サブリース事業の質問をつくるに当たっていろいろな文献を調べましたところ、それとかネットの広告を見ましたところ、かなり多くの一流企業と言われる会社までサブリース事業に参入しております。私どもが若いころから、古くはワンルームマンション投資とか会員制リゾートマンション投資などで、同じような事例が繰り返されてきたわけでございます。
しかしながら、賃貸住宅の管理をめぐり、オーナーが管理業務の具体的な実施状況を把握できないことなどに起因する事業者とオーナーとの間のトラブルが増加しているほか、第三者への転貸を行う事業者に住宅を貸し出すことで賃貸住宅経営そのものを事業者に一任できるサブリース方式において、家賃保証等の契約条件をオーナーに誤認させて賃貸借契約を締結する悪質事業者によるトラブルが社会問題化しているところです。
先ほど委員の方からサブリースの問題についてということでお話ございましたけれども、まずもって、賃貸住宅をめぐる環境というのが近年大きく変わっております。 例えば、平成四年ぐらいですと、賃貸住宅を管理するときに自ら管理される方、これが七五％ぐらいと多数だったんですが、昨年調べますと、これが全く逆になっておりまして、八割を超える方が事業者の方に委託をしているという、こういう状況になってございます。
次に、ＭａａＳの件は今回省かさせていただきますが、サブリースの問題をちょっとお話をさせていただきたい、質問をさせていただきたい。これ、後でこの国交委員会でも賃貸住宅等に関する法律の審議をしますけれども、サブリース問題が極めて今大きな問題、社会問題になってきていることはもう御案内のとおりであります。
これも前回お聞きしたんですが、このサブリース業者、同社は、オーナーたちに、賃料が滞る、最終的には廃業に至った理由について、融資を受けていた住宅金融支援機構からの融資が断ち切られたと。数人のオーナーから、私、実際に聞きました。しかし、これは正確ではないですね。融資はされておりますので、恐らく新規の融資が受けられなくなった、そういうことを意味しているんだと思います。
新日本通産がサブリース業者として運営するサ高住が、昨年七月から十二月にかけて十二件の廃業届を提出した。一度にこれだけの数の廃業届は大変異例です。 資料の四枚目でございます。これは私が作成をいたしました、同社が運営していたサ高住を時系列にして表にしたものであります。字が小さくて読みづらいかもしれませんが、これを見ると、不可解なことが何点か認められます。
今、一般論としておっしゃいましたが、サブリースですから、運営会社の運営能力等々、今もろもろ話をしましたが、融資して数年で廃業している、これは、そのプロセスが正しかったと言えるわけないじゃないですか。大臣、どうですか。
「新日本通産七施設の廃業届」というふうになっておりますが、具体的には、昨年の七月から十二月、数カ月の間に、同じ運営会社、新日本通産という会社が運営する、新日本通産はサブリース業者ですが、十二施設が廃業届を出した。これだけでも大変異例な状況なんですが、もう時間がありませんので、結論から言います。
また、賃貸住宅の適正な管理を確保するため、賃貸住宅管理業の登録制度を創設し、サブリース契約の適正化を進めます。 離島、半島、豪雪地帯における生活環境の整備なども進めてまいります。 所有者不明土地等が増加し、防災上の重大な支障となるなどの喫緊の課題に対応するため、適正な土地の利用、管理を確保する施策の推進や、その前提となる地籍調査の円滑化、迅速化を図ります。
また、賃貸住宅の適正な管理を確保するため、賃貸住宅管理業の登録制度を創設し、サブリース契約の適正化を進めます。 離島、半島、豪雪地帯における生活環境の整備などを進めます。 所有者不明土地などが増加し、防災上の重大な支障となるなどの喫緊の課題に対応するため、適正な土地の利用、管理を確保する施策の推進や、その前提となる地籍調査の円滑化、迅速化を図ります。
加えて、ただ、これは余計なことかもしれませんが、サービスつき高齢者向け住宅自体は悪いことではないというふうにおっしゃられたというのは、それはそういうことだと思いますし、サブリース方式も、全体が問題をはらんでいるかはらんでいないかということは、この方式自体は、現在のサ高住の約半数に当たる四千棟がいわゆるサブリース方式で運営されているわけでありまして、サブリースだからだめだということなのかどうかということも
若しくは、今サブリースの話がありましたが、今国会で、国交省所管でサブリースの法改正もあります。今回、サ高住に特化した、特異的な部分に配慮したサブリースの法改正も必要。 さらには……
サービスつき高齢者向け住宅に関する住宅金融支援機構の融資につきましては、その返済が長期にわたること等を踏まえまして、申込人自体の収入、財務等の状況、資力を審査するほか、申込人以外にサブリース事業者や介護運営事業者がいる場合は、それらの経営状況の安定性や資力、事業計画、サービス提供の継続性についても審査しております。
その上で、一般論として申し上げれば、スルガ銀行の件に限らず、サブリース契約については、契約期間中に契約が解約されるなどのトラブルが発生いたしておりまして、トラブルの発生抑止のために、こうしたリスクを含め、契約に際してオーナーの方々が説明を十分に聞いていただき理解していただく必要があると考えております。
レオパレスのオーナーは、巨額の資金を借りて共同住宅を建設したものの、サブリース契約をめぐるトラブルなどに見舞われただけではなく、相次ぐ施工不良や違法建築が発覚する中で大変御苦労されておりますし、また、入居者の方々も、転居を余儀なくされるなど、大変御苦労されているわけです。
サブリース大手、レオパレス21の違法建築の問題につきましては、本年二月二十一日の衆議院予算委員会におきまして、当時の我が党宮本岳志衆議院議員も質問をしております。 現在、国土交通省が特定行政庁を通じまして把握しているレオパレスの違法建築物件の棟数及び関係する特定行政庁の数について、最新のデータを教えていただけるでしょうか。
サブリースを前提とする賃貸共同住宅における建築基準法違反が次々と発覚しておりますが、レオパレスにおける現時点での建築基準法違反の確認状況について局長から御説明ください。
これはやはり、サブリースを前提とした業態の中で問題が深刻化しているということの表れでもあろうと思いますので、是非双方徹底した調査を行っていただきたいということを強調しまして、質問を終わりたいと思います。 ありがとうございました。
特にサブリースというビジネスモデルに関しては、近年、サブリース業者と家主との間で家賃保証をめぐるトラブルなどが多発しているところでございます。
確かに、賃貸住宅、サブリース契約、本当にトラブルが相次いで報じられているので、何となくイメージは悪化している感じがします。だけれども、しかし、投資というのは、もちろん悪い投資もあるかもしれないけれども、良質な投資であれば、これは経済活性化のためにも社会の発展のためにも必要なことだと思うんですね。
○石井国務大臣 サブリースに関しましては、サブリース業者と家主との間での家賃保証をめぐるトラブル等が多発していることを踏まえまして、国土交通省におきましては、平成二十九年の九月より検討会を開催をいたしまして、登録制度の法制化を含めまして、今後の賃貸住宅の管理業のあり方について検討を深めてまいりました。
それから、今サブリース問題といって全国的に大問題になっていますけれども、本州のいわゆる税負担を余儀なくされる方、すなわち節税対策で北海道の地下鉄の駅近にアパートを建てましょうと、これ建てます。で、インターネットでこのきれいな建物ですよというふうに見せる。しかし、その断熱材やあるいはガラス窓が効率が悪いと。そうすると、建築費は安く済みますので、関連業界が、誰かが潤う。